2022年07月09日

空き家の相談 セカンドオピニオン受け付けています

空き家の相談を受け付けています。
 当社内には、一般社団法人全国空き家アドバイザー協議会 岐阜県大垣支部の事務局があり、
7月7日にも例会を行いました。
 地元の有識者で構成されており、一般市民の方に以下の知識を伝えていただいています。
 @悩んだ時の正しい相談先
 A詐欺や悪徳商法に騙されないための知識
 B政府の方針
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例えば築65年のこの写真の空き家。
あなたならどう考えますか。
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私たちは、現地調査の結果
「残して使える」と判断しています。
これは一般の不動産業者にはできないことで、
一級建築士事務所であり伝統耐震診断士である弊社ならではの判断です。解体をして数百万円〜数千万円かかる現在、ぜひ残してご自身の資産を守りましょう。
 また、不動産に関しても、大手フランチャイズや市の空き家バンクで不明だった点を、私どもがセカンドオピニオンとしてサポートすることが増えました。
 建築のわかっている不動産業者として、ぜひ当社をお役立てください。
 
posted by Kuhcan at 13:24| 空き家対策

2022年02月14日

既存住宅状況調査(インスペクション)行います

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 ボンボン時計のある、鉄筋コンクリートのおうちの住宅状況調査をします。

家が資産である、と考えるのが住人、
家は負債である、と考えるのが不動産屋、
その中間で正しく見るのが設計士の仕事です。

 日本はまだまだ中古住宅市場が円熟しておらず、
アメリカの造った基準で建てた戦後の木造住宅は湿気に弱く、
さらに地震が襲ってきます。


 だから、どうせなら新築が良い、と言って新築が乱立され、古い家がどんどん捨てられて、空き家面積が九州全土を覆うほどの面積に達してしまいました。


 ですから、中古住宅を買う事は決して悪い選択肢ではありません。

  コロナによる経済不安と家に閉じこもらざるを得ない環境の中、土地のない方が新たに土地を買って家を建てるより、広い間取りに住むことができます。何なら庭も付きます。限られた条件でしかリノベーションができないので予算も必然的に制限され、出費を抑えることができます。


 さらに、誰かが捨てた家を続けて住むことで、持ち主さんへの金銭的救済にもなります。


 ただ、その大元の建物が本当に良いのかどうか?不動産屋さんが分からないのです。不動産屋は土地を売る事務のプロなので、建物の勉強はある程度だからです。


 そこで国交省が、「中古住宅を売る際は、インスペクションをするのが望ましい」と言うおふれを出しました。平成30年です。これで、不動産屋と建築士がタックを組んで、中古住宅の価値を鮮明にすることができるようになりました。


 当社は建築士も不動産屋もインテリアコーディネーターも大工もいるので、この家をどうすると良くなるのか、そして見えない不良箇所はどこか、直すといくらぐらいかかるのか、かなり深く、そして早めに見抜きます。


 「不動産屋さんが言うように、この家は本当に壊してしまった方が良いのでしょうか」と言う声から、2月に、大きなお屋敷を調査することになりました。
 私たちはその家は確実に資産と思っています。


 安易に壊してしまわないようなお手伝いができるといいなと思っています。
posted by Kuhcan at 09:26| 空き家対策

2022年01月08日

クーカンの空き家対策はふつうの不動産屋さんと何が違うか

 2040年 
@既存住宅の3件に1件が空き家となります。
A家族でなく単身者世帯が全世帯の4割を超えます。
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 これからファミレスは「ファミリーレストラン」の略でなく「ファミリーレス(ファミリー無し)レストラン」の略になっていくのだそうです。

 そんな中、昨年から取り組んでいる「空き家不動産」にまつわる仕事をクーカンの年賀状で紹介しました。
 すると大きく反響があり、空き家の売買や古民家再生の相談をたった3日でたくさんいただいています。

 前年より相談されていた方は今年ご来店になられ、「話ができて気が晴れた」と言ってくださいました。

 正直、身近で親身な存在として、「うちのあの土地や家をどう思う?」と気軽に訊いてほしいと願っています。なぜなら土地を1つ売るにも、様々な制約があり、びっくりするほどいろいろなことを乗り越える必要があるから、知識のない方には大層難しいだろうと思うからです。

 に加えて通常、不動産業界を担う資格者は「土地の性質」に精通することはあっても、「建物の良し悪し」を判断することはできません。
よって「家は壊して売ったほうが高く売れます」という視点を崩しません。
 土地の始末でも大変なのに、建物の始末まで関わっていたら業者として割が合わないからです。

 弊社は、建物の始末もよくわかって話ができるので、実は従来の不動産屋だけやっている人たちとは全く違う話になります。壊さずに販売することで、施主さんの実入りが多くなる可能性があります。

 【更地販売 3つのデメリット】
@解体費が高い
・更地にするための費用が高いので、所有者の実入が減る。300〜500万円が相場ですが、庭が大きいとか敷地が大きいと3000万円かかる方もあります。
・売れる前にその巨額の解体費用を負担できない/したくない人もあります。

A地球のゴミが増える。
・そもそも使える家なのに壊させられている可能性がある。
・リフォームして住んだ方が脱炭素だが、丁寧なリフォーム業者が少ないので、その現実を見越して親切心で不動産屋は壊せといいます。

B立地条件の悪い土地や売り急いでいる人は、結局安くしか売れない場合がある。

では、建物をつけたまま売るとどんなメリットがあるでしょうか。

【中古住宅のまま売るメリット】
@所有者にお金が渡る
 解体費用が出ないので、売買代金がそのまま収入になる。

A家や土地を売るための段取りに費用負担が少ないので、所有者は気楽。
 費用負担があったとしても
 ・既存住宅の調査
 ・売るのに支障が出る老朽箇所の修繕費
 くらい。

B家の解体ゴミが出ない(たとえリフォームをしたとしても解体より少ない)ので、地球の温暖化対策にひと役買うことができる。

C土地と新築建物を購入できない層が増えるので、買主としても、ハンディに一戸建てが手に入って良い。

D中古住宅を手に入れた買主は、自分の懐都合で順次リノベーションをすればいいため、買主の家計へのリスクも減る。
 
 ちょっと長々と書きましたが、クーカンは上記の5つの視点で、空き家不動産に取り組んでいます。
 まとめますと、

 「解体業者」と「新築建設業」にお金行くのが、更地にして販売する場合。

 「売主」と「(買主が雇う)リノベーション業者」にお金が渡るのが、中古のまま家を売る場合。

 私は、せっかくの資産を売却するには、後者の、「売主にお金が渡ったほうがいい」と考えています。それがめぐりめぐって買主のメリットCとDになるわけです。
 
 建築業者としての儲けの観点からは、直近の利益に直結せず損な方をお勧めしていますが、「建築界の良心」を目指す弊社としては、持続可能な未来のために、プロが自社の利益を超えて、地球規模でものを考えることがほんとに大切だと思います。

 売主の資産保全ができる不動産&建築業者を目指しています

posted by Kuhcan at 03:11| 空き家対策

2021年07月05日

令和3年7月13日、空き家アドバイザー協議会 岐阜県大垣支部を立ち上げます。

 来たる令和3年7月13日に、
「全国空き家アドバイザー協議会 岐阜県大垣支部」を立ち上げることになりました。私はその事務局です。
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 この日本の世の中に、空き家と空き土地が、九州の面積を超えるほどあると、ご存知でしょうか。

 今も、文化遺産に指定された建物や、樹木に囲まれて呑み込まれそうな屋敷など、様々な相談が私たちに寄せられます。 中には、もう手遅れだと思う物件も多くあります。


「人生の旅を楽しめ、
 しかし足跡は残すな」

というアメリカインディアンの言葉があるのですが、大変良い言葉です。


 家主がいなくなったとしても、考えやお金を残して亡くなった方は、家もさらりとその手から消えていきますが、生前からから財産を失い逝去された方は、家やペットが、逆に現実として残されるのです。


 人間や動物はせいぜい荼毘に伏せるのですが、家は建ったままです。もともと生体ではないので、明らかに死ぬと言うことができません。解体を目的に引き受けてくれる市町村はほとんどありません。
 その家はだんだん朽ちていき、近所の不安要素の1つになります。


 インディアンたちは、自分がコントロールできる範囲で暮らしなさい、心も家もこの世に残さないようにと、哲学的に戒めているわけです。

 こんな「終活」を啓蒙してまわるのが空き家アドバイザー協議会の目的です。

 
 強くて美しい地域を作るには、一人ひとりの心がけが大切です。決して行政に頼ることなく、自らの行く末と同じように、家やペットの行く末も案じていける住民が多い地域になりたいと思います。
posted by Kuhcan at 22:54| 空き家対策

2021年06月13日

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 全国空き家アドバイザー協議会 第一回会議2日目。
 モーニングしながら、今後の住教育&地方協議会の経営について話し合いました。

 10年、6年と協会内のベテラン勢にゆっくりお話を伺うことができ、有意義な朝です。
 私も丸3年経験しましたが、このメンバーは心がキレイで、かつ、運営と経営をしっかりされてて、癒されます。

 癒されると、たまっていた頭の中のゴミが掃除されて、初心とやりがいを取り戻します。志を同じくする方々の存在は、かくもありがたい。

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 モーニング会議では、最近の物件の細々した出来事をも話し合いました。

 私も、工事が始まっているのに、お客さんの1つの懸念から何度も変更になる窓の話をしたら、「それでいいのよ。私たちには面倒でも、お客様に大事なことなんだから。」と淀川理事長。

 古民家再生協会には、親切心と責任感の多い方ばかりいらっしゃるので、いつも背中を押されます。
 これでまた明日も、お客さんの事、頑張って考える力を貰います。仲間ってありがたい。
 
posted by Kuhcan at 00:27| 空き家対策

2021年06月11日

第一回 全国空き家アドバイザー協議会 

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 本日は、東京の永田町にて、
第一回全国空き家アドバイザー協議会 全体会議に出席してきました。
 私たちは、全国古民家再生協会として事務局的立場で養老の空き家協議会に参加しています。
 
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 今日は、
@ 古民家再生議連より、塩崎会長。
A 空き家対策推進協議会より、西村事務局長。
B 総務大臣政務官 宮路氏
C 国土交通省 渋谷課長
のお話を聞きました。
 1番良かったのは、上記3人の支部長たちのクロストークです。
 ❶富山の笹川さん
 ❷滋賀名物の大森さん
 ❸熊本の村田さん
 ご本人たちは、どんなテーマでトークをさせられるのか全くわからず壇上に上がったそうなのですが、絶妙な質問に応えていくお三方は、それぞれ個性が全く違っていて、それでいてすべてに納得できる回答をなさっておられました。
 古民家再生協会がらみの全国大会はいつもこれです。
「立派だなぁ」「勉強になるなぁ」「元気でるなぁ」。
 会場にはPC ar検査を受けてから入ったので、安心してお話ができました。(ワクチンを打った後の方もちらほら…。なおさら安心。)
 その後は、宮城、茨城、静岡、岐阜、香川の支部長たちでお互いに近況報告会。
 宮城の藤木支部長にはわずか30秒位の素晴らしいアドバイスをいただき、それだけで東京来た甲斐がありました。
 また、憧れの香川の山倉支部長に、地域のお年寄りから幼児までを集める「どろんこ亭」について根掘り葉掘り質問し、その理念や実態に感激。
 協会内で有名な山城京子さんや須藤女史とも、ホテルの前で立ち話とは言え、ようやくじっくりお話ができて、「皆さん立派。」とますますますますテンションが上がり、そこで8時になってしまいました。
 惜しいところで寸止めでしたが、また明日も楽しみに会議に出ます。
 
 地元にまたいろんな心のお土産持って帰れそうです。
posted by Kuhcan at 22:54| 空き家対策

2021年04月16日

節税をしない人達と、古民家の安全を守る人たちと、地域の未来を探る人たち。みんな違ってみんないい。

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 先日、高井会計さんと一緒に浅野撚糸の雅己社長のところに講演のお願いに行ってきました。浅野社長は最近、かの雑誌「Forbs(アメリカのお金持ちが載っている雑誌)Japan」にて、「企業のストーリーオブザイヤー」で最優秀賞をおとりになったのだそうです。
すごすぎますねぇ…。

 それと前後して、元盛和塾の岐阜実践経営塾で習ったことがあるのですが、「日本で4000万円/年以上を納税している企業は1%程度」なのだそうです。弊社もあと3年位でその納税額を達成するつもりなのですが、この2社の社長さん達はすでにその1%の人たちです。

 メイホーホールディングスの尾松社長が、「こんなに素晴らしい日本の社会サービスを受けながら会社を経営して、納税で返せないなら社長の資格なし」といつもおっしゃるので、社長とはそういうものだと思ってやっています。

 今日、ドトールで女の子たちが、ワインの詳しい銘柄を次々と列挙し、こんどそれをどう飲むかと言う算段をしていました。東京なら若い女の人たちが、こんなに詳しく良いものにお金を使っていて経済が活発で素晴らしい。

 昔なら、私もワインを飲めるようになりたいとか、そのうんちくを知っておきたいとか思ったのでしょうが、ただ単にその2人の幸せが喜ばしかった。我ながらなんだか枯れてて心配でしたが、子供が3歳を過ぎた頃から、自分自身に向けてはこれ以上別に望むものはないと思ってやってます。

 平和な夫、個性ある子供たち、やる気のある仕事仲間、頑張る野球部やバレー部、真面目な実家や親戚。正直これなら、ワインマティーニ(カクテルグラス)はそんなにいらない。
 
 だから後は、一生懸命働いて、お客様のお役に立ち、その代金を納税して、また国の誰かに少し貢献するという人生です。

 今日は東京でたくさんの古民家再生協会の支部長に会いましたが、本当に皆さん、地域を豊かにするための功徳で真面目な人ばかりで、心が磨かれる二日間でした。納税する気はあれど時間を使うのはなかなかできない私ですが、再生協会の皆さんは身を呈して具体的に地域おこしの活動をされていて本当にすごかったです。本当に一人一人紹介したい。
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とりあえず、古民家の耐震や安全を担う「一般社団法人 日本伝統再築士会」の新しい役員さん達を紹介いたします。
posted by Kuhcan at 22:59| 空き家対策

2019年12月06日

空き家対策で養老町と連携協定@ 伝統耐震診断

 吉田が代表理事をしている古民家再生協会は、空き家対策で、岐阜県養老郡養老町と連携協定を結びました。
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「日本の古民家文化を守りたい」
と思って岐阜の西濃地区で支部長を始めた、全く手弁当の協会です。

会員企業さんたちの主な性格は
「愚直」
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一言で言えば「動物愛護団体」の理屈で、
「この建物が捨てられたり朽ちるのはかわいそうだ」という一心で活動されている会員が殆どです

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協会は、2008年より前団体としての活動を始め、2018年には国土交通省の「リフォーム推奨団体」として認定されました。

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しかし、「古民家」を世間に認めていただくのは案外ホネが折れました。

まず「地震に弱い」というイメージが根強いからです。

「本当に地震に弱いのか?」
という検証のために、「伝統耐震診断」を開発しました。目視ではなく、機械で計る診断方法です。「第4号建築」と言って、新築の時でさえ耐震計画が必要ない木造住宅には格別な診断です。
 住宅一軒ためにコストのかかるやり方ですが、伝統工法が現行の建築基準法に建て方が適合していない以上、検証が必要です。今もこの伝統診断についてさらなる改良を続け、古民家の安全性を客観的に判断する努力をしています。
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posted by Kuhcan at 09:24| 空き家対策

2019年07月04日

第一回空き家ツーリズム勉強会で勉強したこと

「空き家対策に、ツーリズムを活用しよう」
という、いっけん謎なテーマの勉強会に参加してきました。
・総務省
・国土交通省
・観光庁
・ JTB 
・クレディセゾン
・ロングステイ財団
・各種 民泊運営団体
・養老町
・高山市
・長浜市
・米原市
など、霞ヶ関から地方自治体、民間企業と色とりどりの顔ぶれ。
   会場は150名を超える熱気でムンムンしています。
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観光庁の太田さんの発表によると

1)
10日間同じ街に宿泊する外国人観光客が3人いると、1人の住民が10日分納税するだけの経済効果が得られる。

2)
日本は、外国人観光客を 2003年の4倍受け入れている。そして誘致人数目標をすでに達成している。さらに、その目標の倍を新たに今掲げている。

3)
古民家空き家に対し、その活用をするためどんな補助金がもらえるかをアドバイスするホームページがある。

4)
城泊や寺泊ブーム。

などなど… 

  特に3)の「古民家を活用するためのアドバイスホームページ」のくだりでは、静かに心の中で、おお〜、と叫んでしまいました。去年の3月ではありえなかった認識です。

  国が、この民間の1団体の意見を聞き入れて、古民家を大切にしようとして下さっていることに感激してしまいました。

  その他にも、古民家を正しく使って空き家対策につながる方策を国土交通省が発表なさいました。

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霞ヶ関のプレゼンに対し、思わず高山氏から質問の声が上がります。
「発掘した古民家の運営を担う人材育成について」
地域おこし協力隊員からも声が上がります。
「地域おこしがうまくいくようにぜひこれからも協力をお願いします」

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最後は古民家再生協会名物、滋賀県大森支部長の質問。
総務省に食い下がってご質問なさっている姿、今回もしみじみと目に焼き付けます。

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空き家ツーリズム勉強会会長の、田川氏。(JTB会長でもあります)。)

  こうした国の意向や企業・業界の最新トレンドに触れられるだけでも僥倖です。インスピレーショナルな1日すぎて、今日もまた寝付けません。
posted by Kuhcan at 00:24| 空き家対策

2019年05月18日

困った古い家@ 日本がどれくらい困っているか

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  空き家対策、と言う言葉がよく聞かれるようになってきましたね。
   2015年の調査で日本の空き家総数は820万戸、さらに九州全土よりも広い面積の敷地が「所有者不明」となっています。

  先日大垣市でも老舗の司法書士さんが教えてくださったのですが、「国からの指令で所有者を探せと言われたが、調査対象170件のうち、権利者全員を探し出せたのは、たったの59件だけだった。所有者が26人もいるような土地もあり、調査打ち切りになった物件は89件ある。」

  これからこんな空き家も増えます。国に登記(所在者が誰かを申請する行為) をしてある人が亡くなった時、相続人が、「登記」と言う行動自体を知らない場合や、その土地や建物を取り合いしたりして、持ち主が死んだ人のまま登記変更せず放置する場合があります。

  そうして3代も放置が続けば「相続権利者全員を把握することが不可能」として、相続人は土地を売ることも建物を壊すこともできなくなっていきます。

  そうすると、その土地はもはや資産でなくなり、所有者がわからず放置された古い家は、防災上も景観上も悪い、「私たちみんなの」負の遺産となっていきます。「特定空き家」に認定されると、国が強制的に壊してくれるのですが、その解体費用が安いわけではありません。さらに解体費用は日本国民全体の税金から賄われて行きます。

  相続人がいるなら相続人の負債。相続人が不明になれば国の負債。その負債が日本国土の九州全域を覆うほどあるわけです。

  皆さん、そんなわけで、登記を甘く見ないでください。土地の権利者、建物の権利者が変わった場合は必ず申請(登記)をしてください。たかが数万円お金がかかるからといって放置しておくと、せっかくの資産が負債に変わってしまいます。登記は単なる義務行為ではなく、あなたの財産を、ひいては日本の財産を守るための行為です。
posted by Kuhcan at 22:55| 空き家対策

2019年04月25日

永田町で国交省と懇話会

今日は自民党本部にて、古民家再生協会と国会議員連盟の先生方との懇話会です。
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今年もいい席に座らせていただき、国交相、総務省、官公庁、内閣府の方の意見や答弁を拝聴しました。

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ハマコーのご子息もの姿も…

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当協会理事の大森さん。

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岐阜の第一支部長大下さん
愛知の第一支部長 戸田さん
岐阜の全国理事の田口さん

  今日は、当協会の事務局長、井上幸一が、とある省に静かに怒っていました。

  国交省とは、リフォーム推進団体に登録いただけたり、「(空き家対策で)市町村で動きの悪いことがあれば、手助けします」と言っていただけたりと、いい関係になってきている手応えです。

  法律や国と共同するって一大事業かと思っていましたが、きちんとやってれば意見も聞いていただけるのだなぁと、ますます盛り上がる気持ちです。
posted by Kuhcan at 09:16| 空き家対策

2018年02月02日

空き家バンク(@市役所)

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  3年前、大垣市で古い家を探してレストランオープンされた「和モダンフレンチ高橋」

  シェフは当時何軒も何軒も古い情緒ある家を検討され、設計する私たちと君を重ねて今の場所にオープンされました。

  こういうやり方はまさに理想で、不動産の価格だけではなく、レストランとして成功する立地なのか?建物として汎用性はあるのか?をプロに聞きながら進めるのが成功の秘訣です。

  工事が始まる前にそういう相談に乗れる設計事務所でいたいと思っていますので、悩んでおられる方是非ご相談ください。

  さて今日は、養老町、大垣市、海津市を回って、空き家バンクをどうされてるのかを聞いてきました。

  そのうちの2つの意見は、「国がやれと言っているけれども実際にはね…」という難さの残る回答でした。

  市町村としては、ホームページに空き家を載せたくても、登記がないとか、値段を(持ち主が)どう決めていいかわからない、などの理由で登録に至らない家がたくさんあるそうです。

  (ちなみに家の登記とは、「ここにあるこの家は私のものですよ」と、国に申告する制度のことです。大きさにもよりますが、一軒あたり200,000円ほどかかります。)

  その点、町の不動産屋さんに行けば、その建物に登記があろうがなかろうが紹介をしてもらうことができます。有料でサービスを行っている以上、以下のメリットがあります。


 @値段を決めてくれる。

  宅地建物取引業界では、
「土地や建物は唯一無二の存在であるから、外部の市場の影響受ける」
という考え方に基づき、周辺の売買実績に基づいて、売れやすい値段を提案してもらうことができます。
  市町村では安易なアドバイスができないため、その点で売り主さんは非常に悩まれるそうです。

A建物の調査がある。

  あくまで希望者にですが、不動産インスペクション」という老朽化の調査(建築士による)で、建物を調べてもらうサービスも始まっています。
  売主、買主、どちらの立場でも、検討材料に申し込むことができます。
  あくまで有料ですが、自分で判断できない方は建築のプロの意見を聞くことができますので判断の参考にできます。(クーカンにも2人インスペクターが在籍しています。

B不動産鑑定もできる。

  もっと厳密に売値を決めたい方は、「不動産鑑定士」より信憑性のある土地建物の値段が提示してもらえます。
  こちらはインスペクションより高額にはなります。不動産鑑定士の数も少なく、時間がかかる場合があります。

  以上、一般の会社なら気軽に使えるサービスが、市町村の空き家バンクにはないため、空き家バンクが盛り上がらないようです。
  
  一般の企業は、自社のサービスを高めるためなら今日にでも手を打つことができますが、きっと市町村はそうでは無いのでしょう。難しい問題だと思っていました。
posted by Kuhcan at 06:53| Comment(0) | 空き家対策

2018年01月30日

空き家バンク

  全国で空き家は84万件
  現在は7軒に1軒は空き家。
2030年には、3軒に1軒が空き家になるといわれています。
 政府がアタマを悩ませています。
  では、例えば岐阜県大垣市の空き家バンクを覗いてみれば、登録がたったの4件。政府の焦りが機能しているとは思えません。自治体もまだまだ手をこまねいているだけのようです。
 空き家が減るためには、
・住まないなら壊す。
・人に貸す。
・売る。
・家族の誰かをよこして住む。
という方法があるのですが、
これだけのことが上手くいかない。
なぜか?
・壊す…もったいない。
         …お金が高い。
・貸す…人のものになるのは嫌。
         …リフォーム代が家賃でまかなえない。
・売る…買った時より安くしか売れないから損をする。
         …土地神話に基づく心理。
         …古く汚い家が載っているから売れない。
・住む…古くて汚い。
         …危ない。
         …生活圏にはその家がない。
         …直すには修繕費が高い。
 この空き家対策に活路を見出そうとしているのが古民家再生協会です。
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  古民家を鑑定して、価値を評価し、資産として見て直していこうという活動です。
  この家をどうしたら住み継げるのか?壊すにしても何か価値のある材料が取り出せないか? 
  そんなテーマで7段階の評価をし、今後のその家の将来の指針にします。
  古い家を持て余している方ぜひご相談ください
 
posted by Kuhcan at 07:04| Comment(0) | 空き家対策